房子變便宜了，為什麼大家反而更不消費了？
按理說，房價下跌，買房壓⼒減輕，消費應該上升才對。
自今年5月以來，全國社會消費品零售總額的數據從6.4%的高位出現持續下行；與此同時，這兩年老百姓的儲蓄率卻在不斷攀升。
房價跌了，⽼百姓反⽽更不敢花錢了。
這背後，藏著⼀個殘酷的經濟學真相，那就是當⼀個社會的財富過度集中在房地產這⼀單⼀資產上的時候，房價下跌帶來的財富幻覺破滅，遠超過房價上漲帶來的老百姓的購買⼒釋放。
更深層次上，這場地產的下跌，正在揭開我國經濟轉型中⼀個⻓期被掩蓋的⽭盾，那就是我們的收入分配結構，被曾經的那個“地產大時代所扭曲”。
今天，柏年就從⼀個全新的視⻆，給⼤家深度剖析，房價下跌將如何引發⼀場系統性的財富重構？為什麼說這場地產的下跌是必要的陣痛？而我們普通人⼜該如何在這場⼤變局中找到⽅向呢？
點贊關注，聽柏年詳細分析。
⼀、被房價綁架的財富增長模式
先說⼀個很多人沒意識到的事實：過去20年，中國居⺠財富的增⻓，主要不是靠勞動所得，⽽是資產升值。
柏年給⼤家算⼀筆賬。
2003年，北京⼆環內⼀套100平⽶的房⼦，均價8000元/平，總價80萬。 2021年，同樣的房⼦，均價漲到15萬/平，總價1500萬。 18年時間，賬⾯財富增加1420萬。
⽽同期，北京⼀個普通白領，⽉薪從3000元漲到1.5萬元，18年累計工資收入也就200萬左右，扣掉⽣活開⽀，能存下50萬就不錯了。
翻譯翻譯就是：買對⼀套房，頂得上⼀個人不吃不喝工作70年。
這就是過去20年中國財富增⻓的真相——不是勞動創造財富，⽽是資產升值創造財富。
根據西南財經⼤學中國家庭⾦融調查的數據，2019年，中國家庭總資產中，房產佔⽐⾼達69.5%，⾦融資產只佔20.4%。 ⽽美國家庭資產配置中，房產佔⽐只有27%，股票、債券、養⽼⾦等⾦融資產佔⽐超過60%。
更關鍵的數據是：2010年到2020年這⼗年間，中國城鎮居⺠人均可⽀配收入年均增⻓7.1%，但同期主要城市房價年均漲幅超過12%。
也就是說，工資漲幅根本跑不贏房價漲幅。
但為什麼⼤家還覺得⾃⼰越來越富了呢？因為房價上漲製造了⼀種”財富幻覺”——我的房⼦從80萬漲到1500萬，我就是千萬富翁了。這種財富幻覺，⽀撐起了過去⼗年的消費繁榮。 2015年到2020年，中國出境游人次從1.2億增⻓到1.7億；奢侈品消費佔全球⽐重從23%上升到35%；私家⻋保有量從1.4億輛增⻓到2.8億輛。
這些消費的底⽓，不是來⾃工資上漲，⽽是來⾃房價上漲。
但這種模式有個致命缺陷：它，是不可持續的。
⼆、財富幻覺破滅後的”逆向財富效應”
2021年，潮⽔退去。
從2021年下半年開始，主要城市房價開始下跌。到2025年，⼀⼆線城市平均跌幅40%，部分三四線城市跌幅超過50%。
很多人以為，房價跌了，買得起房的人多了，消費應該會好轉。但現實恰恰相反。
柏年給⼤家看⼀組對⽐數據：
2019年，中國社會消費品零售總額41.2萬億，增速8%；2025年前三季度，增速下滑到4.5%。
與此同時，居⺠儲蓄卻在暴增：2019年末，住⼾存款餘額82.1萬億；2024年末，住⼾存款餘額151.2萬億。 5年時間，增加了69.2萬億，年均增⻓超過13萬億。
房價跌了，⽼百姓不僅沒有增加消費，反⽽拼命存錢。
為什麼？因為出現了經濟學上所說的”逆向財富效應”。
什麼是逆向財富效應？就是當資產價格下跌時，人們會感覺變窮了，從⽽減少消費。在中國，這種效應被極度放⼤，因為房產佔家庭資產⽐重太⾼了。
舉個例⼦：⼀個家庭2020年買了⼀套500萬的房⼦，⾸付150萬，貸款350萬。到2025年，房⼦市值跌到300萬，但還⽋銀⾏320萬本⾦。這意味著，即使把房⼦賣了，還要倒⽋銀⾏20萬，加上之前的150萬⾸付，⼀共損失170萬。
這種情況下，這個家庭還敢消費嗎？不敢。他們只會拼命工作還房貸，壓縮⼀切開⽀。
⽽且，不只是⾼位買房的人受影響，所有持有房產的人都受影響。好比你2015年200萬買的房⼦，漲到過400萬，現在跌到250萬。雖然賬⾯上還賺了50萬，但⼼理感覺是”虧了150萬”。
根據人民銀行2025年第3季度城鎮儲⼾問卷調查，選擇”更多消費”的居⺠佔⽐只有19.2%，比上個季又低了4.1個百分點，選擇”更多儲蓄”的居⺠佔⽐⾼達62.3%，創歷史新⾼。
多存錢、少消費，這就是財富幻覺消失後的真實現狀。
三、代際財富轉移的終結與城市分化
房價下跌，還帶來了兩個深層次的變化。
⾸先，是代際財富轉移通道被切斷了。
什麼是代際財富轉移？就是父⺟這⼀代通過房產積累的財富，傳遞給⼦⼥這⼀代。過去，這個通道很順暢：父⺟在2000年買的房⼦，100萬；2020年漲到600萬，賣掉後給⼦⼥做⾸付，⼦⼥再買⼀套1000萬的房⼦。
但現在，這個通道斷了。父⺟2016年買的房⼦，當時400萬，現在只值250萬，還⽋銀⾏200萬貸款。
不僅沒法給⼦⼥做⾸付，還要⼦⼥反向接濟才能保住房⼦。
根據⻉殼研究院的數據，2020年，90後購房者中，有超過70%的首付款來自父母資助，到24年，這個比例不足6成。
在這個過程中，80後、90後成了這場跌價中損失較重的⼀代。 60後、70後，多數在房價低位時就買了房，即使現在跌了，賬⾯上還是賺的。而00後、10後，還沒買房，反⽽因為房價下跌獲得了上⻋機會。
在2016-2021年這5年間購房的家庭中，80後佔⽐約38%，90後佔⽐約29%。這意味著，全國約9000萬個80後、90後家庭，在房價的相對⾼點接盤。按照平均每套房跌100萬計算，這兩代人的財富損失總額⾼達9萬億。
其次，是土地財政終結帶來的城市分化。
過去20年，地⽅政府的財政收入⾼度依賴土地出讓⾦。 2021年，全國土地出讓收入8.7萬億，到2024年，土地出讓收入只有4.9萬億元，同比下降16%。短短3年，土地出讓金收入從8.7萬億減少到4.9萬億，接近腰斬。
土地財政難以為繼，城市之間的分化也就是時間問題了。
有產業⽀撐、人口流入的城市，⽐如深圳、杭州、蘇州，雖然土地財政收入下降，但稅收收入還在增⻓，財政相對健康。
但那些沒有產業、人口流出的城市，則陷入了“人⼝流出→房價下跌→土地賣不出去→財政收入下降→公共服務惡化→人口進⼀步流出”的惡性循環。
四、能不能”發錢刺激”？
看到這⾥，很多人會問：既然消費需要提振，為什麼國家不能像美國和⽇本那樣，給每個人發錢刺激消費？
答案就是，中國和⽇本⾯臨的情況完全不同。
⾸先，是產業結構不同。當年⽇本在房地產泡沫破裂前，已經完成了產業升級。索尼、豐⽥、松下這些企業，在全球產業鏈中佔據⾼端位置，能夠賺取超額利潤。
但中國不⼀樣。我們雖然是製造業⼤國，但在很多⾼端領域還是”⼤⽽不強”。舉個例⼦：中國雖然⽣產了全球70%的⼿機，但⾼通、三星、台積電拿⾛了產業鏈中60%的利潤，我們只拿到10-20%。在這種情況下，如果貿然提⾼勞動⼒成本、提高工人工資，企業利潤就會被進⼀步壓縮，產業競爭力就會下降、產業就會外流。
其次，是國際環境不同。 ⽇本在上世紀90年代⾯臨的外部環境，總體還是和平的、開放的。但中國現在⾯臨的是美國全⽅位的遏制打壓：貿易戰、科技戰、⾦融戰。在這種情況下，如果把⼤量資源⽤於刺激消費，就沒錢搞科技攻關了。
所以，在當前的國際環境下，消費刺激屬於享受在當下，而科技⾃⽴⾃強則是贏在未來。
因此，我們看到的是，一方面通過發放消費券等手段，讓消費不要掉下去，與此同時，把更多的資源集中到科技發展和⾼端製造業等卡脖子的領域去。
而且，我們也只有在高端製造、尖端科技領域形成突破，才能通過產業升級提⾼勞動⽣產率，真正讓⽼百姓的工資漲上去，最終實現可持續的消費增⻓。
這是⼀條更艱難、但也更健康的發展道路。
五、普通人的出路在哪⾥？
說到這⾥，很多人會說：道理我都懂，但落實我們每個人的工作生活，應該怎麼辦呢？
柏年想說的是，我們要深刻理解未來財富分配模式的變化，並針對性的做好佈局。
舊的財富分配模式是：靠資產升值致富，誰先買房誰發財；而新的財富分配模式則是：靠能⼒變現致富，誰有本事誰賺錢。對大家來說，這意味著：
第⼀，不要再迷信房產投資。過去20年，買房是最好的投資，但未來20年就不是了。如果你已經有⼀套⾃住房，就不要再想著炒房。而應該把買房的錢拿去提升⾃⼰的職業能⼒，這種投入的性價⽐可能更⾼。
第⼆，重視職業技能的積累。未來的⾼收入崗位，將會集中在“十五五規劃”提及的人工智能、半導體、機器人、⽣物醫藥、生物製造、新能源、新材料、⾼端製造、低空經濟、航空航天、量子計算等很多新的領域。即使你不是理工科背景，也可以在這些產業鏈中盡量找到⾃⼰的位置。關鍵是要有⼀技之⻓，⽽不是靠關係、靠資源。
第三、調整資產配置，不要只會存錢。存錢只能保本、不能增值。當房產真正進入了“用來住而非用來炒”的時代，國債、黃金、基金等多元化的資產配置，你才能夠坐上滾滾向前的財富列車。
第四，保持耐⼼，相信⻓期趨勢。 “⼗五五規劃”明確提出要發展新質⽣產⼒，這會在未來5年創造⼤量⾼薪崗位。根據工信部的預測，到2030年，光人工智能、半導體、新能源汽⻋、⽣物醫藥這四⼤領域，將創造超千萬個就業崗位，平均薪資是傳統製造業的2-3倍。
六、柏年的判斷
應該說，房價的下跌，不是偶然，而是必然。因為過去20年靠資產升值驅動的財富增⻓模式，本⾝就是不可持續的。房價下行的本質，是對過去扭曲的財富分配模式的⼀次糾偏。短期看，會有陣痛期，消費降級、財富縮⽔、信⼼不⾜，這些都是客觀存在的。
但只有打破”靠房產致富”的神話，才能讓社會重新回到”靠能⼒致富”的正軌。只有集中資源攻堅科技，才能讓我們在國際競爭中佔據主動；只有實現產業升級，才能讓⽼百姓的收入真正提⾼。
要記住，很多偉⼤的轉型，往往都伴隨著巨⼤的改革陣痛。 1978年改⾰開放，有多少工人下崗？ 2001年加入WTO，有多少企業倒閉？ 2008年⾦融危機，有多少人失業？然而，在每⼀次陣痛之後，居民們的生活都變得更好、中國經濟都實現了更⼤的躍升。而這一次，柏年相信，也不會例外。
