一句話說清：王石再提“軟著陸”，點出人口拐點和政策“托底”是主線，樓市進入深度調整與存量博弈期，核心城市二手房先活起來，但全面反彈的戲基本沒有
2010年，他喊“白銀時代”，市場不以為然；
2018年，他在万科年會打出“活下去”，同行笑聲裡夾著不信任
那天會場燈一暗，我記得背後小聲嘀咕：“又唱空”
可六年過去，全國均價從一度的1.8萬回落到約1.46萬
結果是，笑聲沒了，數據站出來了
說白了，需求端的變化最扎心
新生兒只有902萬，和2016年比少了一個“瑞典”，60歲以上人口占到22%，我在地鐵上看三個座位就有一個給長輩，畫面很直觀
人口結構變了，購房需求的“底座”就塌了一角，靠降息補不回去
王石今年把話說滿：樓市回歸居住本質，進入城市分化和存量時代，這不是口號，是路線圖
誰還拿“報復性買房”自我安慰，基本是在和統計年鑑賭氣
再看政策，調子一直是穩
貴陽首付兩成、南京放開限購，聽著像大動作，落到實處更像給市場發救生圈而非加油門
1863個城中村改造、兩萬億舊改資金，更多是保障項目轉起來、工地轟鳴起來，人心別再往下掉
拿日本當年的猛踩剎車做對比，人家加息、土地稅雙管齊下，泡沫啪的一聲，我們是針線活，縫縫補補穩預期
住建部部長倪虹公開表示要鞏固“組合拳”效果，釋放降息、增貸的政策效應，同時推進“好房子”建設
這句話的潛台詞是：救火要救，但救的是秩序感
市場的最新鏡頭也印證了“分化”二字
11月24日，上海2025年第九批次土拍收官，9宗地全成，173.33億元里大多數是底價成交
兩塊溢價地居然被民營房企拿下，“四大金剛”央企多半缺席，誰手裡有算盤、誰更挑剔，一眼就看出來
二手這邊熱絡得更明顯
廣州10月26日至11月25日網簽9191套，環比漲22.89%，越秀區猛增74.34%；
深圳11月二手成交同比漲約17%，1500萬以上豪宅的佔比還抬頭了
中指數據也給了背書：今年前10個月，重點30城二手成交同比增長5%，佔比接近65%，一線城市二手累計同比增長10%，深圳接近20%
深圳到11月27日錄得量5386套，本月衝6000套問題不大
連續9個月破5000套，說明存量市場確實先醒了
可另一面，高端新房並不好賣
華潤上海翡雲悅府最新開盤去化大約五成，外灘瑞府二期只有18.5%，官網兩次開盤顯示登記套數還掛著0
同城不同命，價格帶越高，品牌越密集，客戶越謹慎
中指研究院的曹晶晶就說，二手好過新房是多因素疊加政策紅利的結果
大概率核心城市會率先企穩，但那不等於“所有人一起漲”
企業端，槓桿是生死線
王石早把万科資產負債率壓到70%附近，深圳地鐵及時送來150億元“續命水”，評級穩在AAA
這不是面子，是安全墊
反觀有的閩系房企，美元債價格打到五折，朋友圈裡跑步打卡一天萬步
跑得過利息嗎？
跑不過現金流的
多位業內人士提到，未來三年行業集中度會明顯提升
60%的份額將向前五十家靠攏，大魚吃小魚，吃的是穩健與現金的本事
你可能會問，那普通人現在怎麼做？
我給兩個樸素的做法
第一條：別再把買房當理財
核心城市核心地段抗跌可以，但翻倍基本是舊夢；
非核心城市，能租先租，非必要不買
真要買，就按“首付五成、月供不超過家庭淨收入30%”去算，算不過就止步，別被“最後一波上車”的喊話拽走
第二條：留意房產稅的外延
有業內人士提到，三年內擴大試點的概率不小，名單在抽屜裡等窗口期
手里三套以上“老破小”的，趁現在還能找得到買家
有序處置掉幾套，比夜夜盯盤強太多
我身邊一個深圳的朋友，上個月把南山一套小兩房賣了，雖然不捨，但換來的是槓桿下降、晚上睡得著
資產選擇歸根到底是心安與現金流的選擇，週期裡硬扛，往往最貴
放到更大的鏡子裡看，高槓桿真的經不起風浪
韓國“理財房”模式靠房價穩步上漲維持，一旦美聯儲加息、首爾房價自高位回撤四成，房東還不起押金、租客討不回託付，至今年9月已有數万家庭被推上破產邊緣，政府不得不增信放貸、發特別國債接盤法拍
美國次貸危機也一樣，低首付、前期低月供在加息週期裡變成陷阱，矽谷投資者福加德短短兩年囤了九套房，房價回撤、利率上行，月供壓垮了他，連自住房和車都保不住
結論其實樸素：槓桿是放大鏡，順風時放大利潤，逆風時放大風險
行業層面，認可度在改變
王石從“白銀時代”到“活下去”，再到今年的“軟著陸”，前前後後被市場反複驗證，行業對他的謹慎態度多了幾分敬意
不少房企開始主動作減法、降負債，購房者也不再把“漲”寫進默認選項
廣東省住房政策研究中心的李宇嘉提到，短期控制供地有助於緩解供求，推動止跌回穩
新模式得以需定供，讓供需重新握手
我喜歡把“軟著陸”理解得更接地氣一些
它不是讓價格柔軟地不跌，而是讓情緒別崩、預期別碎、基本面別亂
房價回到2019年的水平，很多人心裡還鎖在2016年
錨沒換，船早走了
當你接受市場進入存量競爭、接受“好房子”要靠標準、科技和項目去兌現，而不是靠炒作去抬槓桿，你就會發現，選擇也變簡單了
所以，別等風向變了才退場
週期從不為個人停錶，承認冬天來過，是為了春天來時你還在
王石不過是把話提前說破，免得大家賭性上頭
活下去，不是口號，是方法；
活得好，是把賬算清、把心放穩
