戶型錯位、產品力與品牌溢價不足，是城建開發項目去化緩慢的直接硬傷。城建開發過往積累的住宅經驗多集中在回遷房及剛性需求項目， 在高端市場缺乏品牌故事。
彭紅俠 單甜甜 中房報記者 梁笑梅 北京報道
入市3年多，北京宸知築仍面臨著交付、去化的雙重考驗。
來自北京市住建委的數據顯示，截至2025年10月31日，宸知築611套房源僅網簽225套，3年去化率不足42%。2024年10月，宸知築項目二期——璽院接力推出，市場反應依舊平淡，璽院取證至今已滿1年，首次獲批的651套房源僅網簽47套。
北京城建集團2025年第二期中期票據募集說明書亦顯示了項目存在的去化問題。說明書顯示，宸知築與璽院預計收入132.58億元，但截至2025年7月，兩項目回款僅19.08億元，回款率不足15%。
除了存在去化問題，上述項目在交付方面亦引起了業主質疑。9月中旬，宸知築舉辦了第二次業主開放日，有業主發現，一些房屋存在過門石斷裂、地磚和牆磚空鼓、地板不平，以及窗檯石刮花、鏡面破損、櫥櫃門損壞等交付問題；還有業主發現，購房時選的樓號與實際樓棟編號不符，開發商並未發起合同變更或補充協議說明。
交付風波及去化問題都將宸知築及二期璽院的開發商——北京城建房地產開發有限公司（以下簡稱“城建開發”）置於市場關注的中心。針對上述項目去化承壓及交付問題，記者向城建開發方面進行了求證，但未得到回應。
“城建開發過往積累的住宅開發經驗多集中在回遷房、限價房及剛性需求項目，在改善型產品開發方面沉澱不足。相關改善型項目頻頻被詬病，反映出企業在這一產品開發方面經驗、高端供應鏈整合及客戶研究方面的短板。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示。
另悉，城建開發在北京房山、平谷等區域的項目去化亦不理想。
降價百萬元仍滯銷
作為城建開發在北京重點打造的改善型項目，“宸知築”被企業寄予厚望。
它是利用自有土地一次性招標的棚改項目，發端於2015年4月，位於北京市丰台區大瓦窯板塊，包含25-131、132、134地塊及一塊幼兒園用地共4宗土地。其中，131地塊建成了定向安置房福悅四季，132地塊和134地塊計劃開發為“宸知築”，分兩期開發。
2022年10月，宸知築一期入市，引發區域關注。彼時，北京市丰台區大瓦窯板塊熱度持續攀升，電建華曦府等項目甚至創下首開即罄的銷售佳績。然而，這一熱度卻未在同年入市的宸知築項目上延續，儘管該項目定價為每平方米7萬餘元，相較於板塊內其他在售新房如龍樾天元、首創天閱山河、國譽萬和城等改善盤超8萬元/平方米單價有明顯價格優勢，但在樓市熱度高漲且價格競爭力突出的背景下，去化表現未達預期。
在一期項目銷售成績不佳後，2024年7月，城建開發將宸知築二期改名為“璽院”，連同調整的還有規劃，將此前規劃的824戶縮減至了707戶，同時戶型面積變大，樓棟也重新進行了排列。
不過，重新規劃開發的璽院，並未賣出預期中的好成績。璽院首批房源於2024年10月取證，至今為止網簽47套，去化率僅約7%。
近日，記者來到了位於北京市丰台區大瓦窯板塊的璽院營銷中心了解情況，在一個工作日的下午3點到4點間，售樓處僅有1組客戶在看房，氣氛相對冷清。
據這一項目置業顧問介紹，璽院入市後，宸知築的價格進行了下調（開盤時均價7.2萬～7.5萬元/平方米），調價幅度在1萬元/平方米上下；璽院的價格也從開盤均價的7.2萬～7.8萬元/平方米，降到6.8萬～7.7萬元/平方米。
兩樓盤售價雖有調整，但銷量未見明顯提高。目前，這一項目的營銷負責人也已由先期鄂寧更換為王岸卿。對於此次人事調整是否與項目銷售不佳有關，城建開發未予回應。
王岸卿此前曾任城建開發房山項目銷售中心負責人，在他的帶領下，今年6月城建開發曾啟動京西四盤限時鉅惠活動（包括城建開發在房山區的和知築、頤知築；丰台的宸知築及其二期璽院），效果並不理想。
和知築、頤知築同在北京房山良鄉大學城板塊，兩盤直線距離不到2公里，和知築早在2024年10月與璽院同期開盤，目前去化已過70%，成交均價3.75萬元/平方米；頤知築則以更大的折扣力度在售，網簽均價3.04萬元/平方米，但截至10月31日，項目西區規劃的634套房源僅網簽83套。
諸多項目的去化問題，不僅成為新任營銷負責人王岸卿案頭上的要事，也是壓在城建開發董事長王聰穎肩上的重擔。
6月10日，北京城建集團黨委書記、董事長李偉東帶隊調研城建開發的宸知築、和知築等項目時強調，要準確把握房地產市場新變化，認真分析在手項目，總結經驗、查找不足，結合市場變化和需求，打造更多被消費者和市場認可的好產品。集團黨委常委、總會計師齊占峰提出，用足用好各項政策措施，做好成本控制和資金回收，統籌集團內外部資源做好存量去化和增量優化工作。
李偉東與齊占峰強調的打造好產品與存量去化，是城建開發不得不面對的問題。尤其是王聰穎在去年12月份接替史贊出任董事長、袁浩升任總經理後，新一屆領導班子上任後燒的“第一把火”，就是落實管理、促進銷售。
在今年2月份舉行的城建開發2025年工作會上，王聰穎當時亦提出要求，要全面落實“法人管項目”，完善管理體系，強化總部統籌，探索營銷、工程系統新的管控模式。並強調，2025年房地產市場環境依然複雜多變，公司面臨的風險與挑戰仍然巨大，要以審慎且積極的態度制定合理策略，確保各個項目、各項工作能夠在可控的風險範圍內逐步取得實質性進展。
不過，四大樓盤去化遇阻，這給城建開發及王聰穎帶來了不小的壓力，急需尋找破局之道。
為何賣不動？
在多位業內受訪者看來，宸知築、璽院等項目銷售不暢，與產品設計不無關係。
從宸知築來看，這一項目規劃有110平方米～135平方米戶型產品，其中110平方米三居、125平方米三居、132平方米四居等戶型均為長進深、窄面寬，導致南向只能做到兩面寬，大大降低了產品的舒適性。
北京丰台區大瓦窯板塊一房產中介機構人士表示，北京當前樓盤產品主要是“三面寬+大採光”戶型，宸知築的“面寬小、進深大”的狹長型設計，與其他競品背道而馳。
在一期銷量不佳的情況下，2024年10月，宸知築二期產品——璽院經調規後入市，打造為一期的升級版，改善屬性更強，但在規劃設計方面仍有不足。
璽院的容積率與同區域的京能西賢府相同，均為2.8，京能西賢府在戶型設計上只設計了125平方米、154平方米和173平方米三款產品，聚焦於中高端改善客群，圈層更為純粹。與之相比，璽院的84平方米起到208平方米全系產品路線，缺失了對外宣傳的“傳世大宅”的自信與格調。
而懸殊的樓棟高差，也讓璽院出現差異較大的得房率。從樓盤分布來看，璽院的樓棟最低為6層，最高為26層，導致各樓棟的得房率差異較大，部分樓棟得房率只有76%。如此的得房率顯著低於“好房子”新規發布后豐台出現的內嵌陽台+外接花池的雙陽台新盤，對璽院的銷售帶來一定衝擊。
另外，璽院最大面積208平方米戶型僅12#一棟，該樓棟被安排在項目西南角，位置十分特殊，在這棟樓對面的東南角是13#，兩棟樓之間是大面積園區綠化。這部分綠化實際上是由地塊南端樓棟退線而來，由於璽院地塊南側是萬科中糧紫苑小區15層高樓，若不退線將影響璽院室內採光；南側退線後，地塊內部樓棟排列更加密集，導致實際容積率進一步增加。
“戶型錯位、產品力與品牌溢價不足，是城建開發項目去化緩慢的直接硬傷。城建開發過往積累的住宅經驗多集中在回遷房及剛性需求項目， 在高端市場缺乏品牌故事。”柏文喜認為。
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池表示，樓盤位置偏遠，配套不夠完善，不夠宜居宜業也會影響樓盤銷售。另外，當前樓市正處於低谷，購房者觀望情緒濃厚、入市意願顯著降低等，是每個房企和項目都要面臨的現狀。
陷經營困局？
城建開發成立於1985年，是北京城建集團最早成立的地產開發企業，其與上市公司城建發展同為北京城建集糰子公司，但與城建發展多開發商品房不同，前者多承擔著北京回遷房、保障房等政策性住房建設任務。
北京市丰台區小屯西路棚戶區改造項目（以下簡稱“小屯西路項目”）的一二級聯動開發便由城建開發負責。2015年，該地塊按照“棚戶區改造前期工作及擬改造土地使用權一次性招標”政策出讓，最終城建開發中標，成交價48.57億元。
不同於以往拆建分離，新的棚改政策是將一級開發和二級開發聯動，通過一次性招標，同時確定了前期工作的實施主體以及土地使用權人。因地塊中有商品房部分，開發主體負責建設並售出後，可使項目實現資金平衡。
2018年小屯西路項目重新核准批複後，總投資預算97.67億元，全部由城建開發自籌。然而，從投資產出情況來看，項目效益尚未達預期。目前，地塊上開發的商品房項目宸知築、璽院已完成網簽金額僅25.22億元，回籠資金不足總投資的三分之一，投資回報率有待提升。
如這樣投資回報周期較長的棚改項目，城建開發手中還有很多。
北京石景山區黃庄村棚戶區改造土地開發項目就是其中之一，2022年北京市發改委發布的《關於石景山區黃庄村棚戶區改造土地開發項目核准的批複》顯示，城建開發的工作內容為“進行房屋徵收、拆遷工作和必要的基礎設施建設，土地前期開發完成後，經營性用地達到入市交易條件後入市交易”，總投資約為43.71億元，全部由城建開發自籌解決。
2022年5月，重新核准批複的北京丰台區張儀村路東側棚戶區改造項目，亦由城建開發拿下，投資額44.28億元。
大額投資下，城建開發融資動作頻頻。據不完全統計，城建開發的銀行借款金額已超100億元，借款銀行包括建設銀行城市建設開發支行、中國建設銀行股份有限公司等。
一邊是動輒數十億元的資金投入，另一邊卻是銷售回款周期持續拉長，這種“高投入、慢回報”的運營模式，無疑給企業的資金鏈和經營預期蒙上了一層陰影。不過，面對記者提出的“企業會如何化解項目投資大、回收周期長、市場去化難等現實困境”的問題，城建開發方面並未給出實質性回應。