你想買房嗎？政府推出新青安貸款方案，提供比一般優惠房貸更低利率補貼，貸款期限與寬限期延長，大幅降低每月還款金額，引起青年首購族的熱烈關注，買房有許多功課要先做好，你知道夫妻共同購買的首購條件為何？若配偶一方已持有房產，還可以申請首購優惠嗎？買房登記誰的名字較好？夫妻財產分配，婚前買房VS.婚後買房？離婚後房子是誰的？曾經買過房子後賣掉，還能適用首購嗎？買房頭期款要準備多少金額，預售屋、新成屋、中古屋可以貸幾成？首購寬限期幾年？先來瞭解7大常見的QA，快速掌握重點。
Q1：首購的定義是什麼？青年首購條件是什麼？什麼是新青安？申請流程為何？
「首購」是指首次購屋，政府或銀行會對首次購屋族提供優惠貸款或稅務減免
「青年首購」是指政府或金融機構針對年輕人買房，提供優惠貸款或稅務減免的方案，政府在2010年開辦「青年安心成家購屋優惠貸款」（簡稱青安貸款），協助無自有住宅者購屋成家
「新青安」貸款自2023年8月1日起政府加碼優惠，推出「新青年安心成家購屋優惠貸款」（簡稱新青安貸款），主要條件如下：
| 貸款額度 | 最高1000萬元 |
| 利率 | 最低1.775％起 |
| 貸款成數 | 最高可達8成，實際核貸成數依據借款人房屋屋況及地點評估 |
| 貸款年限 | 40年 |
| 寬限期 | 5年 |
| 資格 | 申請人年滿18歲，申請人（含配偶及未成年子女）均無自有住宅；單身也可，不限首購 |
| 償還方式 | 採本息分期平均攤還或本金分期平均攤還方式 |
| 利率方式 | 一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率三者擇一，一旦選定計息方式後，就不可以變更！ |
| 實施期限 | 2023.8.1〜2026.7.31為期3年 |
新青安貸款合作的8家公股銀行：兆豐國際商業銀行、臺灣銀行、臺灣土地銀行、第一商業銀行、合作金庫商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行以及臺灣中小企業銀行（手續費約落在3300～8000元，需先詢問）。
公股銀行行庫從嚴管控，避免新青安的人頭戶和貸後轉租的問題，違規戶者，貸款房貸的年限，將從40年降到20年，貸款房貸的成數也會從8成降到7成，房貸利率也從1.775％升成2.5％等等。
申請流程：
確認資格 ➝ 選擇銀行 ➝準備購屋資料（買賣契約、收入證明等） ➝ 銀行鑑價➝送件審核 ➝ 銀行對保➝ 銀行設定抵押權➝核貸與撥款
Q2：夫妻共同購買的首購條件為何？若配偶一方已持有房產，還可以申請首購優惠嗎？
結婚後，新婚夫妻共組家庭，買一間屬於兩人的房子是共同的夢想，夫妻共同購買的話，就需要符合以下條件，才符合首購條件：
夫妻共同購買首購條件：
1.雙方均無房產記錄：
(1)購屋前，夫妻雙方包含未成年子女，都不能擁有任何房屋。
(2)若曾經持有房產但已出售，可能會受「持有房屋紀錄」影響，需依政府規定查核。
2.購買自住房：非出租或投資用途
3.符合政府或銀行的首購貸款資格：
不同銀行或政府優惠貸款方案，對於收入、房屋價格、貸款成數等可能有額外限制，例如政府的「青年安心成家貸款」有薪資所得及房屋總價限制。
4.稅務優惠認定
首購族通常享有較低的房屋契稅、地價稅、房貸利息補貼等優惠，例如：「房地合一稅」對於首購族可能有較低稅率優惠。
可能影響首購資格的情況：
1.曾經繼承房產：如果夫妻其中一方曾繼承房屋，即使未登記為所有權人，仍可能影響首購資格。
2.配偶有房產但未共同持有：若配偶名下已有房屋，可能無法適用首購優惠。
3.婚前購屋：婚前購買的房屋若仍持有，結婚後申請「夫妻共同首購」可能不符合資格。
如何確認是否符合首購條件：
1.向地政機關或不動產登記單位查詢：房屋持有紀錄。
2.詢問銀行貸款單位：是否符合首購貸款優惠條件。
3.查看政府首購稅務優惠及補助政策。
Q3：買房登記誰的名字較好？夫妻財產分配，婚前買房VS.婚後買房？離婚後房子是誰的？
1.婚前買房
法律歸屬：屬於個人財產，不會因婚姻自動變成夫妻共同財產
優勢：
房屋屬於個人，婚後若發生離婚或財產糾紛，對方無權主張分配
貸款僅記入購屋者的負債，不會影響另一方的信用。
若婚前全額付款，可確保房產歸個人所有，不涉及婚姻財產糾紛
風險：
若婚後共同還款，但登記在單方名下，另一方無法主張持由權益，恐有爭議
婚後希望房屋變成夫妻共同財產，可能涉及贈與稅與財物重新規劃
建議：
建議若雙方共同還貸，可簽立「財產約定書」或「借貸契約」，保障共同出資的權益
2 婚後買房
法律歸屬：若無特別約定，婚後購買通常屬於夫妻共同財產
優勢：
若以夫妻聯名登記，雙方皆有法律權益，離婚可依出資比例或協商分配
可用夫妻雙方收入申請貸款，獲得較高貸款額度及優惠的貸款條件
若未來考慮繼承，聯名房產可降低部分稅負影響
風險：
若雙方資金出資不均，未來可能有財產分配爭議
若夫妻感情生變，可能面臨房產分割問題，需協商或法院裁決
建議：
若聯名登記，應明確約定持有比例（例如50：50或70：30）
若僅一人持有，另一方若有出資，應立合約確保未來財產分配權益
3.適合的登記方式
| 狀況 | 適合的登記方式 | 建議 |
| 婚前買房，屬於個人財產 | 登記在自己名下 | 可簽「婚前協議」，確保未來的權益 |
| 婚前買房，但婚後共同還貸款 | 主要出資人名下，可約定還款比例 | 可簽「財產分配協議」，保障另一方 |
| 婚後買房，共同負擔房貸 | 夫妻聯名登記 | 建議明確持有比例（例如：50：50或70：30（） |
| 婚後買房，單方支付但想保護對方權益 | 主要支付者名下，但可立遺囑或財產分配契約 | 確保另一方未來不會喪失權益 |
| 擔心未來繼承或債務問題 | 登記在父母或子女名下 | 需考慮稅務影響跟法律風險 |
Q4：房屋首購條件是什麼？曾經買過房子後賣掉，還能適用首購嗎？
常見誤解！很多人看到「首購」兩個字，望文生義理解為「首次購買」，認為首購房屋貸款僅限首次買房，實則不然，首購的真正定義在於「借款人名下無自有住宅」，無論你過去是否曾買房，只要目前名下沒有任何登記自有住宅，即符合申請首購房屋貸款的資格。
以下3種購屋情形，皆符合一般的首購資格：
1.配偶、未成年子女與個人名下皆無登記自有住宅（名下有登記土地、工廠不算）
2.第一次購買房地產、或曾經購屋紀錄但在買新房辦理貸款前就已經先把房子賣掉
3.名下僅持有土地或共同持有面積未滿40平方公尺的建物
Q5：首購貸款成數，各族群貸款成數上限？
「首購貸款成數」指的是首次購屋者（首購族）在申請房貸時，銀行願意貸款的比例，通常是以房屋鑑價金額或成交價來計算。簡單來說，就是你買房子時，銀行會借給你多少比例的錢，會受到多種因素影響。
一般來說，首購族能享有較高的貸款成數，個人無房無貸、個人無房無貸＆配偶有房無貸或有房有貸、夫妻皆無房無貸，貸款成數上限為8成，其中，個人無房無貸、夫妻皆無房無貸皆可適用新青安，享有新青安一段式房貸利率1.775％、寬限期5年與貸款成數8成上限。
Q6：買房頭期款要準備多少金額，預售屋、新成屋、中古屋可以貸幾成？
一般來說，想購買房屋總價的20％～40％為頭期款準備金，頭期款的比例取決於預計貸款的成數，銀行貸款成數越高，需要準備的頭期款就越少。
| 房屋類型 | 通常可貸成數 | 頭期款約需 | 備註 |
| 預售屋 | 約 70%～80％ | 約 20%～30% | 付款是依建商付款進度（簽約金、工程款、尾款等），預售屋初期付款壓力較輕，自備款可分期繳納 |
| Shinseiya | 約 70%～80% | 約 20%～30% | 依鑑價或成交價，擇低貸款，屋齡較新，銀行估價通常較高，貸款條件也較佳 |
| 二手商店 | 約 60%～70% | 約 30%～40% | 房齡愈高，貸款成數可能愈低，若房屋老舊或非精華地段，銀行可能鑑價偏低，成數也會變低 |
Q7：首購寬限期是免費的嗎？寬限期幾年？
寬限期並非免費，而是指寬限期內僅需繳納利息，不用償還本金，這可以減輕初期還款壓力，但寬限期結束後，每月還款金額會因本金開始攤還而增加。
一般首購寬限期可能1～3年左右，部分銀行配合政府優惠房貸政策（例如新青安貸款），提供5年寬限期。需注意，並非所有首購族都能申請到寬限期，需像銀行詢問寬限期政策、申請條件和最長年限，確認在寬限期結束後，是否有足夠的還款能力。
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