上海銀保監局要求銀行嚴審首付款來源和償債能力(圖)


1月29日晚,上海銀保監局印發《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》(滬銀保監通〔2021〕6號,下稱《通知》),就持續做好個人住房信貸管理相關工作提出8條要求,主要包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等方面。

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根據《通知》,上海銀保監局要求在滬各商業銀行要嚴格貫徹落實國家關於房地產市場調控“因城施策”“一城一策”的工作要求,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求,嚴格落實差別化住房信貸政策,嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。

同時,《通知》要求中資地方法人銀行應按照《中國人民銀行中國銀行保險監督管理委員會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》等相關要求,加強對房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的管理。房地產貸款集中度超出要求的相關法人銀行,應針對性地強化過渡期業務調整。

與此同時,各商業銀行要嚴格審核首付款資金來源和償債能力。按照“了解你的客戶原則”,完善調查、審查手段。強化首付款資金真實性審查要求,防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金,或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。審慎評估借款人還款意願、還款能力,嚴格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務支出與收入比,多渠道核實借款人真實收入水平,防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。

《通知》還指出,要嚴格加強借款人資格審查和信用管理。要按照本市住房限購政策的要求,採取有效措施加強對借款人,尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查,防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響。充分利用各類徵信和信息共享平台查詢借款人信用信息,結合借款人信用狀況,嚴格審批個人住房貸款。要完善約束機制,加強個人住房貸款合同管理,在合同中增加相應的約束性條款,對各類不誠信行為予以約束,並充分提示借款人。對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的,應拒絕其房貸申請,將其列入黑名單,並作為失信行為信息報送本市公共信用信息服務平台。

根據《通知》,各商業銀行要嚴格個人住房貸款發放管理。切實執行《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(銀監發〔2007〕359號)的相關要求,重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求,且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。

在信貸資金用途管理方面,各商業銀行要高度重視信貸資金用途管控,強化用途警示。禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。防範借款人或受託支付對象通過非常規大額取現、中間人過渡資金等各類方式規避用途管理。完善信貸資金用途監測與攔截機制,擴大模型監測範圍,提升監測效果。對確認用途違規的行為,應及時採取實質性管控措施。