▲至2024年底，全台危老案最多的台北市，已有137件核准案件備註「失其效力」，示意圖。（圖／記者陳筱惠攝）
文／《全向科技房產中心》總監陳傑鳴
小基地危老重建面臨大困境，根據統計至2024年底，全台危老案最多的台北市，已有137件核准案件備註「失其效力」，佔北市全部危老核准件數14%，而失效案件中，基地面積150坪以下的小基地案就佔了69%、逼近7成，儼然成為危老失效的大宗。
近期，房市暴雷頻傳，包含手握10工地的營造廠發出聲明，全面停工，其中小基地危老案就佔大多數，但為何危老核准後容易放到失效，就是「缺資金」與「賣相不佳」。
如今隨危老「時程容積獎勵」告終，加上替代方案的「規模容積獎勵」又取得不易下，未來危老案還不僅是放到失效過期的問題而已，甚至還有推不動的可能，值得政府重視。對於該如何解決，過去討論已久的新增「預鑄工法容獎」與「採用新工法」有機會將成為當前危老案推動與小基地危老順利蓋下去的新解方。
以「缺資金」來說，小基地危老因利潤較低，實施者往往是區域型建商或是地主本身。而近年市場缺工缺料、營建造價5年狂飆2~3成，加上央行要求國銀嚴控不動產放款，導致很多都更危老案都受累，不是融資申請碰壁，就是貸款利率被拉高。
目前市場就有不少都更、危老案都因此面臨興建停擺的壓力，而小基地危老案更因施工難度高，加上單位成本壓低不易，導致很多小基地危老案業主評估風險與資金調度可行性後，因無利可圖，即便已經經過核准，卻只能放著不開工，甚至放到失效。
再以「賣相不佳」來看，小基地危老案常是兩棟相鄰之狹小基地，因鄰棟間距狹小，基地面積有限，普遍只能規劃出採光、通風不佳的中小坪數產品，施工過程中還可能因間距狹小無法貼磁磚，導致下雨時室內牆壁容易滲水，導致缺乏市場性，買氣本就較差。
如今房市買氣低迷，小基地危老案如果缺乏更多特點來吸引買盤，如:強調裝潢、配備、隔音、防水、防火、耐震性能…等，銷售時就很容易面臨困境，賣不動的機會很高。目前不少危老案的實施者，在評估未來銷售風險後，確實有些選擇縮手，導致失效。
對於以上兩個困境，在房價上漲、買氣佳的時代，小基地危老案成本高與賣相不佳的問題都可以順利解決，但如今房市陷入高檔盤整，在利潤不斷被壓縮下，自然很容易卡死。近年隨著容積「時程獎勵」減少下，危老核准件數早已逐年遞減，如今時程容獎已在今年5月告終，替代的規模容獎又因整合不易，取得有難度下，未來不僅小基地危老不僅有失效的可能，整個危老政策推動，都可能面臨新困境，值得政府重視。
▲陳傑鳴認為如今房市買氣低迷，小基地危老案銷售時就很容易面臨困境，賣不動的機會很高。（圖／業者提供）
而對於目前危老推動有何解方？目前政府希望以「規模容獎」來替代「時程容獎」，此舉雖可以解決小基地危老案出現一堆「紙片屋」，結構不安全的問題，但規模越大，整合難度越高，後續恐使得危老推動成效大幅降低。
因此，為了解決這些困境，首先，建議政府可加速通過，規劃已久的「預鑄工法」容積獎勵，來解決缺工難題，降低營建成本，並達到減碳效益。其次，業主也不妨多考慮改考慮目前市場的高CP值的預鑄新工法，如近期在市場積極拓展的:SPR、SIR….等新預鑄耐震工法。
這些新工法甚至可以在不提升成本下，還可大幅縮短營建工期，省下更多成本，此外，還可以增加建案的防水、防火、抗噪音等特色，甚至讓建案擁有高耐震性能，可讓建案多出更多行銷素材，民眾購買意願也可以提升，未來如果政府預鑄工法容獎通過，還可以享有更多容積獎勵，就是一個突破困境的好方法。
►陳傑鳴小檔案
現職：全向科技房產中心總監
專長：房地產市場分析、買賣租賃策略評估
經歷：Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監、屋比房屋總監、元宏不動產加值服務平台總監
標題：陳傑鳴／營造廠停工危老重建暴雷？ 基地150坪以下近7成失效
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