房貸利率邊際鬆動,銀行流動性回暖!剛需購房者受益


本文來源:時代週報 作者:吳斯悠

“金九銀十”之際,從2020年下半年就開始收緊的房貸政策終於鬆動。

國慶節前,央行、銀保監會等部門召開會議,強調堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,並明確將維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益。

隨後,以廣州、佛山為代表,全國多地房貸政策出現鬆動跡象。

貝殼研究院釋出最新資料包告稱,10月,90個主要城市主流首套房貸利率為5.73%,二套利率為5.99%,均較上月下調1個基點,為今年以來首次下調。

貝殼研究院表示,10月房貸利率回撥是年內首次環比下降,代表信貸環境有所改善。二季度以來,住房信貸環境收緊,二手房市場率先降溫,並在下半年逐步傳導至新房市場和土地市場。而新房市場和土地市場的降溫又會進一步減弱二手房市場預期。

房貸利率政策鬆動一方面是調控取得階段性成效的結果。7月22日,央行金融市場司司長鄒瀾表示,“三道紅線”實施一年,試點企業資產負債率、淨負債率、現金短債比三項核心經營財務指標明顯改善,負債規模穩步下降,整體經營趨於穩健審慎。

另一方面,房貸政策嚴格導致的高利率及其他條件的嚴格所造成的連鎖反應又對剛需購房者造成一定程度“誤傷”,與維護剛需購房者合法權益的初衷相悖。

房貸政策鬆動不止表現在C端,在機構端,作為銀行流動性騰挪手段之一的RMBS(個人住房抵押貸款資產支援證券)也正在復甦。RMBS作為資產證券化手段,能夠緩解“兩個集中”帶來的達標壓力,減少“誤傷”合理購房需求。

RMBS發行量與銀行房地產貸款集中程度成正比。今年上半年,RMBS發行總量為34單,涵蓋18家銀行,其中建行以8單的規模領跑,工行、中行及中信銀行發行3單。

房貸邊際的放鬆以剛需購房者的正常需求為導向,在經歷前段時間的嚴格調控之後,銀行流動性終現曙光。

11月2日,媒體報道,10月全國房地產貸款投放環比和同比均有較大幅度回升,初步估計環比多增約1500億~2000億元,金融機構對房地產企業融資基本恢復正常。

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房貸高壓紅線

在2020年8月“三線四檔”政策出臺之時,分析當時224家主要房企年報資料可以發現,至少有109家房企2019年有息負債增速超出標準。

在此背景下,央行、住建部出臺“三線四檔”規定,正式對房企經營和融資規則作出約束。

“三線”即指剔除預收款項後的資產負債率需大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍;“四檔”則是依據達標情況,將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔,且對每一檔的融資規模作出規定。

截至2020年末,在全國85家重點房企中,滿足“三線四檔”全部要求進入“綠檔”的房企僅為32家,佔比不足一半,全行業仍具有較大的達標壓力。

從2020年末到2021年3月,房貸資金監管持續收緊。

央行、銀保監會2020年底釋出通知,明確銀行業金融機構房地產貸款餘額佔該機構人民幣各項貸款餘額的比例和個人住房貸款餘額佔該機構人民不各項貸款餘額的比例應不得高於監管要求的貸款佔比上限。

受此影響,個人住房貸款額度逐漸緊張。高企的房貸利率及緊張的額度給“金九”潑了一盆涼水。據觀點地產資料,9月,前100房企錄得全口徑銷售額為9547.6億元,同比減少29.9%,單月銷售同比增幅連續3個月為負。

“金九”的低迷是樓市下行的慣性持續。根據國家統計局資料,2021年6月至8月,全國商品房銷售額分別為2.24萬億元、1.35萬億元、1.26萬億元,已連續三個月呈下降趨勢。

據媒體不完全統計,2021年以來各地房地產調控次數累計突破400次,創歷史新高。

在國慶前夕,央行、銀保監會、住建部在多個場合曾數次表態,強調堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

在國慶前後,以廣佛地區為代表的部分城市房貸政策出現鬆動。同時,湖南益陽、杭州、寧波等地也紛紛跟進。從“三線四檔”、“兩個集中度”到“兩個維護”,以購房者的剛需作為導向,房貸政策實現由緊到鬆的平滑過渡。

但也有地區的房貸政策仍在收緊。揚州房貸利率在9月再次上調,首套調高至5.5%~5.7%,二套則提至5.7%~5.8%,且放款時間不確定。武漢已多次上調房貸利率,部分銀行二套房貸利率已經破6,顯示房貸政策的地區分化明顯。

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銀行流動性鬆動

在今年“金九銀十”之時,銀行房貸流動性也開始釋放。

個人房貸業務風險相對較低、期限較長、常做常有的特點使得銀行信貸資金投放呈現明顯的“房貸偏好”。因而在“兩個集中度”監管要求實施後,銀行面臨較大的信貸結構調整壓力。

但銀行的信貸結構調整壓力具有一定的階段性。

華南一家股份行的信貸人士向時代週報記者表示,銀行往往在第二季度末需要滿足信貸集中度考核要求,因而在此時間節點前後,銀行都會降低房貸資金投放,其個人住房信貸額度往往較為緊張。而在考核結束後,銀行房貸額度緊張狀況將趨於緩解。

在房貸額度開始緩慢釋放的同時,房貸供給和購房者之間的供求矛盾也就得到緩解。

而除了銀行自身的信貸資源騰挪因素外,房貸供給的增加與政策暖風亦密不可分。

此前,隨著央行加大對房地產的調控,涉房貸款管控愈趨收緊。

而在“兩個維護”提出之際,監管重新放鬆RMBS的發行,RMBS發行規模在8、9月出現爆發式增長。而隨著RMBS發行量的增加,銀行可以動用的房貸額度也因此增加,房貸政策整體開始放鬆。

不過,這並不意味著對銀行房貸管控的全面放鬆。截至10月初,據不完全統計,各地銀保監分局針對房貸已開出597張罰單,主要處罰事項為貸款資金被違規挪用至房地產領域以及貸後管理不規範等。

在房貸政策市場“一城一策”的定價原則下,全國以省市地區為單位,房貸政策分化的情況仍將長期存在。銀行與市場需求之間的博弈已進入白熱化,但對剛需購房者而言,從“三線四檔”和“兩個集中度”到“兩個維護”,銀行房貸流動性已出現曙光。

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