大家也許不敢相信，由於近幾年房地產的波動，上海樓市的戶均賬面縮水高達每戶292萬，平均每一戶持有房產的家庭賬面縮水接近300萬人民幣。
我在最初得到計算結果的時候也覺得吃驚，但是結合上海這兩年下滑的消費數據，以及小紅書上一套房動不動就賬面縮水一兩百萬的情況，今天我就通過這個視頻給大家介紹一下我的計算過程。
最近有一個說法，說中國樓市的財富從最高峰到現在已經蒸發了120萬億，平均下來每個家庭虧損40萬。這個說法最早源自《華爾街日報》，他們的團隊做了一個測算，說中國自從2021年以來房地產調整，已經導致18萬億美元的中國家庭財富縮水，相當於每個家庭虧損6萬美元，按照當時的匯率計算，那就是42萬人民幣。這個數字是對中國樓市總體的一個估算，實際上是非常粗糙的。
我們知道中國的城市發展極度不平衡，東部沿海發達城市如上海、深圳，樓市價格比西部高了很多。如果這樣平均一下，就像我和馬雲的財富平均一下，我也是妥妥的億萬富豪。所以我們今天就從基礎的成交數據出發，來探討一下上海樓市這幾年蒸發了多少市值。
如果我們把樓市看成和股市一樣，每一個樓盤就是一家上市公司，樓盤裡面的總戶數就是該股票的總數量，那麼我們可以估算每一個樓盤在最高峰的總市值和最低谷的總市值，做一個減法就可以算出該樓盤市值一共蒸發了多少。如果把上海所有樓盤的市值加在一起，就能大概估算出上海整個樓市蒸發了多少市值。
根據我前面講到的分析思路，我需要把一個樓盤看成是一家上市公司，來看一看它最高點的價格以及最低點的價格。比如寶山區的月浦二村，最高點的價格是44890元/平，最近的一個成交價格是18000元/平，跌幅較大。
我們知道，在樓市下行的買方市場階段，低價成交的價格會成為該小區的房價錨點，買家會基於該樓盤的最低成交價對該小區形成一個基本的心理價位，進而與房東展開周旋，這也就是為什麼貝殼急於把成交價隱藏起來的原因，擔心市場信心崩塌帶來價格的進一步下滑。
通過上述的分析，我們可以得到這個小區的成交單價從最高峰的44890元降到了最低的18000元，每平米蒸發接近3萬元。該小區的平均成交面積為42.7平，每套平均蒸發120萬，再乘以該小區的總戶數494戶，那麼該小區總共蒸發的市值就是5.6億人民幣。可以看出像這樣的一個老小區，又沒有處於比較好的地理位置，蒸發這麼多是比較好理解的。
同樣是寶山區的富城花園，最高單價32000元，最低單價27000元，只降了5000元/平。該小區的平均面積是108平，可以看出是次新小區，所以比較抗跌。這樣算下來，平均每套虧損50萬，再乘以該小區的總戶數462戶，這個小區總共蒸發的市值2.1億。
接下來我們看一個虹口的小區，虹口的密山小區在最高峰時它的單價達到了82000元/平，最近成交的最低單價為44000元/平，戶型平均面積為43.9平，總戶數是1050戶。所以整個密山小區，它市值總共蒸發了17.5億多。
我們再來看一個黃浦區的渠二小區，這個小區在最高峰時候的單價是11萬/平，最近它的一個成交最低價是7萬/平，這個小區的戶型平均面積是43.1㎡，總戶數是733戶，這個小區總共市值蒸發13.1億多。
通過這些例子就說明了我們是如何計算一個小區蒸發了多少市值，接下來我們就需要統計整個上海有多少個小區了。這個數據帶有一定的估算性質，根據官方的說法，截至2023年底，上海約有1.3萬個住宅小區，和貝殼的數據基本符合，貝殼標有小區ID序列的一共有14813個，數據和官方的數據相差不多。
但是我們在這裡能獲得小區的住戶總數的小區只有7818個，佔總小區的60.12%，也就是說有40%的小區它的住戶數據是缺失的。
這裡我們不能簡單地認為這40%缺失的小區數據就代表了總體數量的40%，因為有的小區住戶比較少，不便於統計，就沒有列出。我們就保守估計，目前我們所擁有的60%的小區代表了上海總戶數的80%。
我們把貝殼上面7818個小區通過計算匯總得出，這7818個小區的總市值一共蒸發了14萬億，再用14萬億除以80%，估算出上海樓市在2022~2025這四年間大概蒸發了18萬億人民幣，基本上相當於蒸發掉了一個創業板的所有上市公司的總市值。
接下來我們來計算一下戶均蒸發的財富數量。要計算戶均蒸發的財富數量，我們就需要知道上海有多少住戶持有房產，以及多少住戶是租房。 2021年，上海市房管局局長王芬曾說，上海租房人口約為1000萬人，佔常住人口的40%。在《2023上海租賃住房市場研究報告》中也有一個數據，上海約有37%的家庭正在租房，所以我們這裡就按照房管局局長的說法，把40%作為一個參考值。
根據2020年第七次全國人口普查數據，上海常住人口中家庭戶數量是964.46萬戶，2025年在2020年的基礎上肯定有了一個上浮，我們就取近似的1000萬戶，推算出上海持有房產的家庭約為600萬戶。至於每戶家庭持有多少房產，我們這裡不做深究，這樣我們就可以得出上海平均每戶所持有的房產市值蒸發的財富數量為18萬億除以600萬戶，約等於292萬。
也就是說，對於持有房產的家庭來說，從2022年到2025這四年間，從資產的角度來看，平均每個家庭蒸發了接近300萬。當然我這裡說的是從資產的角度，並不是實際的虧損。
實際的虧損是指目前的市價已經低於你的購房成本，而我們這裡討論的是市值蒸發實際上是賬面的盈虧。比如說10年前一套房子你以200萬入手，最高點漲到了600萬，目前市價300萬，你的賬面資產是蒸發了300萬，但是從盈虧的角度來看，你還是賺了100萬。
關於實際虧損的問題，我在前面做過一期北京房產的視頻，介紹了北京目前有多少個家庭購買的二手房是陷入了所謂的真實虧損，也就是目前市價低於購入價，感興趣的朋友可以移步觀看。
關於戶均蒸發292萬還有一點需要注意的是，我們這裡計算的是戶均而不是套均，也就是說我們是按照上海市持有房產的家庭戶數作為基數，而不是以上海市有多少套房產作為基數。所以，如果有的家庭持有兩到三套房產，那麼他們蒸發的財富數量就會比較大，而如果是租房居住的家庭，他們的家庭財富沒有任何的賬面損失。
通過上面的分析，我們就可以得到這樣一個結論：如果把上海樓市看成是A股大盤，每一個樓盤看成是一家上市公司，從2022~2025這四年間，上海樓市一共蒸發了18萬億人民幣的財富。而如果把房產的持有者看成是股東的話，平攤到每一個股東頭上的賬面虧損就是292萬。如果是一個豪宅的持有者，或者是持有多套房產的家庭，蒸發可能遠大於292萬，上千萬都有可能；而如果是一個老破小的持有者，蒸發的可能也不過百萬。
總體來說，中國本輪樓市的調整造成的居民財富的大幅縮水，也是中國消費低迷不振的重要原因。所以《華爾街日報》估算的戶均虧損42萬的數據是以全國樓市作為研究樣本，而我們則是以中國最發達的城市上海作為研究樣本，得出的則是一個令人瞠目結舌的數據，戶均蒸發292萬。
後續的視頻我們將以北京的樓市作為研究樣本，估算一下北京的樓市這4年一共蒸發了多少。同時由於目前房價下跌的趨勢並沒有企穩，反而愈演愈烈，我們今天得到的結果在後面也會進一步變化，後面我們也會持續更新，為大家帶來最新的結果。
