深圳梅林關將新增上萬套住宅？二手房業主要哭暈在廁所裡？
今天在梅林關片區新規劃相關內容的評論區看到這樣一條留言，瞬間引起我的好奇：上萬套新規住宅，到底是怎麼來的？
查了一下，大抵是找到了出處——有文章根據2023年梅林關片區城市設計國際諮詢優勝方案得出的結論，文章的標題直接點出“萬套住宅”。
▲ 文章截圖
梅林關片區真的會迎來天量住宅供應嗎？
投資近700億、將實現4線換乘
深圳這個區域要翻身了
上個月，龍華區舉行梅林關片區總設計師聘任儀式，把這個片區的改造動態再拉回到人們的視線中。
▲梅林關片區航拍圖
先來梳理一下梅林關的變遷：
作為連接龍華、龍崗坂田與福田的要塞，梅林關成為深圳早晚高峰最堵的地方之一，也被調侃“英雄難過梅林關”。
這些年，有關部門一直在為解決梅林關擁堵問題做出努力，包括改造梅林檢查站、優化提升主幹道（新彩通道、坂銀通道開通等）、加快軌道交通建設等。
2021年，龍華區政協委員提出的打造梅林關片區門戶樞紐的提案，被確定為年度重點協商議題之一。
自此，梅林關片區改造被提上日程。
2023年3月， 梅林關片區城市設計國際諮詢面向全球發布徵集公告，7月由AREP+同濟大學建築設計研究院（集團）有限公司+深圳市建築科學研究院股份有限公司聯合體的方案獲得優勝獎。
▲ 優勝獎方案整體效果圖
2024年10月，龍華區委副書記、區長雷衛華曾透露：“我們正加速推進梅林關片區規劃建設，對標紐約哈德遜城市廣場、巴黎拉德芳斯區打造垂直立體的’軌道上蓋之城’，新增開發量達180萬平方米，總投資近700億元，’英雄難過梅林關’將徹底成為歷史。 ”
▲圖源@深圳龍華於2024年10月25日推文
今年1月，龍華區發布梅林關片區開發運營前期服務商項目（A）招標公告，由中建三局中標。
根據招標文件，梅林關片區的研究範圍為東至星河丹堤和豐澤湖山莊邊界，西至牛咀水庫，南至南坪快速，北至龍華大道、新區大道、金龍路，面積為1.10平方公里。
▲圖源招標文件
▲梅林關片區改造大致範圍
當中有幾個重點信息：
1、梅林關片區開發量超200 萬平方米。
片區內道路、場站、地鐵、城際站、管廊等設施將開展大規模高強度開發建設。
2、核心區區域一體化統籌基於軌道樞紐、梅觀大道下沉改造與跨線橋建設、空中平台等實施建設。
劃定設計範圍面積約0.28 平方公里，建築面積約70.78 萬㎡。
3、將實現四線換乘。
梅林關片區有現狀梅林關站（6 號線）、民樂站（4 號線）兩處地鐵站，以及軌道22 號線（即將建設）與中軸城際規劃站點，根據文件需求，需對TOD 開發地塊的詳細設計以及四線換乘通道的優化設計。
將新增9宗涉住宅用地
容積率或不高於3.1
梅林關片區改造後，會有新增住宅的供應嗎？
有，但大概率沒有萬套那麼“驚悚”。
從住宅用地的體量來看，今年1月官方招標文件中的圖示與2023年7月梅林關片區城市設計國際諮詢優勝方案並不完全一致。
▲ 招標文件顯示的涉住宅地塊（R2，為黃色及黃紅間隔地塊）
招標文件顯示規劃有11宗涉住宅地塊，其中2宗地顯示為保留（梅龍閣、翠嶺華庭、鼎曦大廈等不在改造範圍內）。
對比地圖發現，要變更為涉住宅的地塊包括警犬訓練基地、第二強制隔離戒毒所、交警支隊龍華大隊福南中隊辦公地點等。
▲ 梅林關片區城市設計國際諮詢設計優勝方案的圖示
對比來看，官方招標文件中的供應體量比優勝方案的住宅規劃有所減少。 （供參考，以官方最終落實為準）
其次，上述“萬套住宅”是按容積5.0左右計算及後續可能更改用地性質進行推斷。
後者誰都說不准，但前者，可以參考與梅林關片區改造項目一路之隔的中海雲頌玖章項目。
這個項目前身是中海在今年拿下的A802-0309地塊，容積率2.8。
實際上，今年深圳出讓的大部分宅地都低於3.1，按《住宅項目規範》的要求落實，當前城市更新項目也已出現“限容積、限高”的要求。
體量縮減、受限於低容積要求，梅林關片區住宅的新增供應雖不至於“萬套”，但無可避免將會對片區內的二手房造成衝擊。
如果你也在關注梅林關片區，你會考慮下手二手房還是等未來的低密新房？
